Faktoring dla deweloperów: które faktury sfinansujesz

Faktoring dla deweloperów to finansowanie faktur B2B w procesie budowlanym. Chodzi o faktury, które deweloper wystawia innym firmom, i o te, które wykonawcy wystawiają jemu. Wystawca przekazuje fakturę z odroczonym terminem faktorowi, czyli firmie finansującej faktury, i dostaje zaliczkę przed terminem płatności. Należności od nabywców mieszkań żaden z 19 faktorów w naszym rankingu nie opisuje jako finansowanych. Deweloperów jako adresata oferty wymienia jeden z 19 faktorów, a budownictwo ponad połowa z nich.

Po której stronie faktoringu stoi deweloper?

Generalny wykonawca kończy stan surowy, ty podpisujesz protokół odbioru, a on wystawia ci fakturę z terminem 60 dni. Gdy sprzeda ją faktorowi, ty stajesz się dłużnikiem, czyli firmą, która zapłaci tę fakturę faktorowi. W faktoringu jawnym dostajesz zawiadomienie o cesji, czyli o przeniesieniu prawa do zapłaty na faktora, i płacisz już na jego rachunek.

Wykonawca nie potrzebuje na to twojej zgody. Przeszkodą bywa dopiero zakaz cesji w waszej umowie. Gdy umowa zakazuje cesji, faktor przejmie fakturę przelewem dopiero po twojej zgodzie, która ten zakaz uchyla. Faktor ocenia też ciebie jako płatnika. Na przykład AOW pisze, że podstawowym warunkiem umowy faktoringowej jest posiadanie wypłacalnych odbiorców.

Klientem faktora jesteś ty, gdy wystawiasz fakturę innej firmie z odroczonym terminem. Chcesz później zapłacić własnym wykonawcom i dostawcom? Wtedy potrzebujesz faktoringu odwrotnego, opisanego niżej.

Jak działa faktoring na fakturze za etap budowy?

AOW Faktoring na stronie dla deweloperów deklaruje finansowanie oparte na zatwierdzonych protokołach odbioru i wypłatę do 90% kwoty w 24 godziny. W FAQ podaje, że od przesłania dokumentów do wypłaty mija z reguły do 48 godzin. W podstawowej ofercie z regresem wykonawca dostaje 80% wartości brutto faktury po potrąceniu prowizji, a 20% po zapłacie odbiorcy. Regres znaczy, że gdy odbiorca nie zapłaci, faktor może zażądać od wykonawcy zwrotu wypłaconych pieniędzy.

AOW pobiera dwie prowizje od faktury przekazanej do wykupu. Stała wynosi od 0,0 do 1,0% jednorazowo od faktury, a zmienna od 0,03 do 0,10% za każdy dzień finansowania. Nie wiesz jednak, od jakiej kwoty są liczone, bo AOW nie podaje, czy podstawą jest netto, czy brutto.

Jaki termin płatności może ustalić deweloper z wykonawcą?

Najwyżej 60 dni od doręczenia faktury, jeśli deweloper jest dużym przedsiębiorcą, a wykonawca mikro, małym albo średnim. Tak mówi art. 7 ust. 2a ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych. Gdy płacisz w częściach według harmonogramu, 60 dni liczysz dla każdej części osobno.

W pozostałych układach strony mogą uzgodnić dłuższy termin wyraźnie w umowie, jeśli nie jest rażąco nieuczciwy wobec wykonawcy. U faktora, który jak AOW liczy prowizję za każdy dzień finansowania, dłuższy termin podnosi koszt wykonawcy.

Co chroni podwykonawcę, gdy płaci deweloper?

Jako inwestor odpowiadasz solidarnie z generalnym wykonawcą za wynagrodzenie należne podwykonawcy z tytułu wykonanych robót budowlanych. Odpowiadasz wtedy, gdy przed rozpoczęciem robót dostałeś zgłoszenie ich szczegółowego przedmiotu. Zgłoszenie składa wykonawca albo podwykonawca. Odpowiadasz też bez zgłoszenia, jeśli szczegółowy przedmiot robót oznaczonego podwykonawcy określa twoja pisemna umowa z generalnym wykonawcą. Od odpowiedzialności za zgłoszone roboty uwolni cię sprzeciw złożony podwykonawcy i wykonawcy w ciągu 30 dni od doręczenia zgłoszenia. Umowa z generalnym wykonawcą może ten termin skrócić. Tak mówi art. 647¹ Kodeksu cywilnego w brzmieniu od 4 grudnia 2025 roku.

Odpowiadasz do wysokości wynagrodzenia z umowy podwykonawczej, ale nie ponad wynagrodzenie należne wykonawcy za te roboty. Zgłoszenie i sprzeciw wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Za to samo wynagrodzenie odpowiadają więc dwa podmioty. Faktorzy nie piszą, czy uwzględniają tę solidarną odpowiedzialność, gdy oceniają fakturę podwykonawcy. Podwykonawca powinien zapytać o to faktora przed podpisaniem umowy.

Czy faktoring sfinansuje wpłaty nabywców mieszkań?

Żaden z 19 faktorów z rankingu nie opisuje finansowania należności dewelopera od nabywców lokali.

Kiedy deweloperowi pomoże faktoring odwrotny?

Gdy chcesz zapłacić wykonawcy albo dostawcy materiałów w terminie, a pieniądze na to będziesz mieć później. W faktoringu odwrotnym faktor płaci twojemu dostawcy, a ty spłacasz faktora później. Ten sam produkt faktorzy nazywają też faktoringiem odwróconym albo zakupowym.

INDOS podaje też przykład ze stawką 0,083% dziennie.

Finea przy spóźnionej spłacie nie daje karencji, czyli dni bez opłat. Opłaty liczy od pierwszego dnia: 6% w skali miesiąca, a po 30. dniu 8%. Regulamin nie podaje, od jakiej kwoty. Pieniędzy z faktoringu odwrotnego PragmaGO nie pozwala wydać na zakup środków trwałych, z wyjątkiem branży deweloperskiej.

Jakie wady ma faktoring w inwestycji deweloperskiej?

Wady są trzy. Pierwsza to koszt rosnący z każdym dniem finansowania. Druga to regres w wariancie niepełnym. Gdy nie zapłacisz, AOW w porozumieniu z wykonawcą może wydłużyć finansowanie, zacząć windykację sądowo-komorniczą albo zwrócić wykonawcy fakturę w zamian za wypłacone środki z prowizjami. Trzecia to brak pełnych cenników. Na przykład AOW nie publikuje tabeli opłat ani regulaminu, więc wykonawca nie pozna przed umową kosztu twojego opóźnienia.